Introduzione: la morosità condominiale dell’inquilino come rischio giuridico per il locatore

Le spese condominiali rappresentano una delle aree più critiche e sottovalutate nella gestione di un immobile dato in affitto. Un inquilino moroso che non paga tali oneri può innescare una catena di conseguenze legali, economiche e patrimoniali che, troppo spesso, ricadono sul proprietario, anche se il contratto prevede espressamente che i costi siano a carico del conduttore.

In questo contesto, il proprietario si trova spesso in una situazione complessa: è tenuto a rispondere nei confronti del condominio, ma poi deve recuperare le somme (e difendersi) verso l’inquilino moroso. Un avvocato esperto in locazioni può svolgere un ruolo fondamentale nel guidare il locatore, prevenire errori, valutare strategie e impostare correttamente un’azione di recupero nei confronti dell’inquilino moroso;

Un consulente legale specializzato non si limita a “risolvere il problema”: aiuta il proprietario a gestire il rischio locativo nel tempo, ottimizzando contratti, clausole e procedure di recupero crediti.

🔍 Quali obblighi ha il proprietario nei confronti del condominio se l’inquilino non paga?

Quando l’inquilino non versa le spese condominiali ordinarie (pulizia, riscaldamento centralizzato, ascensore, manutenzione), il condominio non può rivalersi direttamente sull’inquilino, perché il rapporto giuridico condominiale sussiste esclusivamente tra il condominio e il proprietario.

È questo uno dei punti più fraintesi dai locatori: anche se il contratto di locazione prevede chiaramente che le spese siano a carico del conduttore, l’obbligazione verso il condominio resta in capo al proprietario.

📖 Fondamento normativo: l’art. 1123 c.c. e la responsabilità “esterna” del condomino

L’art. 1123 del Codice Civile stabilisce che “le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni sono sostenute dai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno”.
In altre parole, il condomino-proprietario è l’unico soggetto legittimato passivo verso il condominio.
L’inquilino non ha, per legge, un rapporto diretto con l’amministratore o l’assemblea.

Pertanto:

• il condominio potrà emettere decreto ingiuntivo solo nei confronti del proprietario, anche se l’inquilino era il soggetto moroso;
• l’amministratore non può pretendere il pagamento direttamente dal conduttore, pena l’invalidità dell’azione e la condanna alle spese processuali;
• il locatore resta responsabile in solido con eventuali co-proprietari per il pagamento delle quote.

Questa impostazione deriva anche dall’art. 63 disp. att. c.c., che consente all’amministratore di agire contro i condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio condominiale.

👉 Il condominio, dunque, non ha alcun vincolo contrattuale o obbligatorio con l’inquilino, e l’unico interlocutore giuridico rimane il proprietario.

📢 Obblighi concreti del locatore verso il condominio

Di fronte alla morosità del conduttore, il locatore deve:

1. Anticipare le spese condominiali dovute per evitare l’avvio di un procedimento monitorio (decreto ingiuntivo).
2. Regolarizzare la posizione entro i termini indicati dall’amministratore per evitare l’applicazione di interessi di mora o la sospensione dei servizi comuni (art. 63 disp. att. c.c.).
3. Richiedere formalmente il rimborso all’inquilino, con diffida scritta e documentazione allegata (rendiconti condominiali, ripartizioni millesimali, ecc.).
4. Se necessario, agire in giudizio contro l’inquilino moroso per recuperare le somme anticipate.

👉 È buona prassi che il locatore effettui il pagamento al condominio e solo successivamente si rivalga sull’inquilino. In questo modo evita azioni esecutive o decreti ingiuntivi che potrebbero comportare spese aggiuntive.

🔄 Il diritto di regresso del locatore verso il conduttore

Una volta pagate le somme, il proprietario può esercitare il diritto di regresso nei confronti dell’inquilino, chiedendo il rimborso delle quote condominiali anticipate e delle relative spese legali.
Questo diritto si fonda sugli articoli 1203 e seguenti del Codice Civile (obbligazione solidale e diritto di rivalsa).

È essenziale, tuttavia, che il locatore:

• conservi la prova del pagamento effettuato al condominio;
• dimostri che l’onere gravava sull’inquilino in base al contratto;
• alleghi la documentazione giustificativa (verbali assembleari, rendiconti, estratti conto).

💡 Un avvocato esperto in diritto delle locazioni può redigere una diffida di regresso conforme alla normativa e, in caso di inadempimento persistente, proporre un decreto ingiuntivo o azione ordinaria contro l’inquilino.

📅 Tempistiche e rischi di inadempienza

Il condominio può agire contro il proprietario entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio condominiale.
Se il locatore non adempie:

• può subire un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo;
• rischia interessi di mora e spese processuali;
• può essere oggetto di pignoramento in caso di inadempimento prolungato;
• può perdere il diritto di voto in assemblea per delibere economiche.

Non è raro che un locatore, sottovalutando la questione, si ritrovi con un debito condominiale moltiplicato per effetto di spese legali e accessori. Per questo motivo è consigliabile intervenire entro pochi giorni dalla diffida dell’amministratore.

🔑 Come può agire il proprietario nei confronti dell’inquilino moroso

Abbiamo visto che, verso il condominio, il proprietario è obbligato e può subire l’azione di recupero. Vediamo ora quali strumenti legali e pratici il proprietario può utilizzare per rivalersi sull’inquilino moroso.

Invio di sollecito / diffida

Prima di agire in via giudiziale, è buona prassi (e spesso utile per rafforzare la posizione) che il locatore invii una diffida formale o sollecito scritto (preferibilmente con modalità tracciabili — raccomandata A/R, PEC, ecc.) con:

• indicazione delle somme oggetto di rivalsa (con l’elenco delle spese condominiali, quote accessorie, interessi, spese legali)
• invito a pagare entro un termine ragionevole (es. 15–30 giorni)
• avvertimento che, decorso il termine, si procederà con azione legale senza ulteriori avvisi

👉 Questa diffida può essere utile in sede giudiziale (alcuni giudici valutano la diligenza del locatore) e può intimorire l’inquilino a regolarizzarsi.

Decreto ingiuntivo verso il conduttore

Dopo la diffida, il locatore, con l’assistenza del suo avvocato, può chiedere un decreto ingiuntivo ex art. 633 c.p.c. per ottenere l’ingiunzione di pagamento contro l’inquilino moroso.

• L’atto va notificato, e l’inquilino avrà la facoltà di opposizione entro 40 giorni (per decreto ingiuntivo ex art. 642 c.p.c.).
• In sede di opposizione, l’inquilino potrà sollevare eccezioni, contestare importi, esercitare il diritto al contraddittorio, richiedere documenti giustificativi.
• Se non si oppone, il decreto diventa esecutivo, aprendo la strada a pignoramento forzato.

👉 È importante che tutta la documentazione (verbali condominiali, delibere, rendiconti, apposita ripartizione, spese anticipate dal locatore) sia ben preparata per supportare il decreto.

Sfratto per morosità / risoluzione del contratto

In parallelo (o successivamente), il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e lo sfratto per morosità, facendo valere che l’inquilino non ha adempiuto gli obblighi accessori di pagamento. Questo percorso è particolarmente utile quando la morosità è grave e persistente.

Va detto che lo sfratto per morosità relativa alle spese condominiali è meno comune e più rischioso di quello per canone non pagato, proprio perché l’inadempimento riguarda obblighi accessori e non primari. Perciò è essenziale che la strategia favorisca una duplice tutela: recupero monetario + liberazione dell’immobile.

Azione giudiziale ordinaria

In alternativa o in aggiunta al decreto ingiuntivo, il locatore può citare l’inquilino con azione ordinaria (procedimento di cognizione) chiedendo:

• accertamento del debito
• condanna al pagamento delle spese condominiali
• interessi e spese legali
• risoluzione del contratto, se fattibile

Questa strada è più lunga e complessa, ma può essere utile se l’inquilino oppone contestazioni sostanziali che impediscono l’uso del decreto ingiuntivo.

💡 Un avvocato esperto in locazioni potrà valutare la convenienza (costi, tempi, praticabilità) fra le varie strade e gestire il procedimento con professionalità.

Applicazione del deposito cauzionale e altre garanzie

Se il contratto di locazione prevede un deposito cauzionale (o fideiussione, garanzia bancaria), il locatore può trattenere parte del deposito per coprire le spese condominiali non pagate (entro i limiti consentiti). Questo presuppone:

• che il deposito sia stato costituito
• che l’importo trattenuto sia proporzionato e giustificato
• che l’inquilino sia stato debitamente informato e possa opporsi

Se il deposito non è sufficiente, resta necessario ricorrere alle vie legali.

Azione giudiziale cumulativa: canoni + spese

Spesso il locatore accorpa nel medesimo ricorso (o decreto ingiuntivo) le rivalutazioni, gli interessi, i canoni non pagati e le spese condominiali anticipate: è più efficace, poiché l’inquilino moroso ha tutto in un unico procedimento, semplificando le notifiche e le strategie processuali.

📚 Esempi pratici

✔️ Esempio 1: Locatore che anticipa spese e procede con decreto ingiuntivo

Situazione
Un proprietario (locatore) ha concesso in locazione un appartamento in un condominio. Nel contratto è stabilito che l’inquilino debba pagare le spese ordinarie condominiali (pulizia, ascensore, riscaldamento centralizzato). Dopo sei mesi, l’inquilino non ha versato tali importi, che ammontano a 1.200 €.

Azioni del locatore / ruolo dell’avvocato esperto in locazioni

1. Il locatore anticipa 1.200 € al condominio (evitando che il condominio agisca in via esecutiva).
2. Il suo avvocato redige una diffida formale, notificata tramite PEC, chiedendo all’inquilino di versare le 1.200 € entro 30 giorni.
3. Decorso infruttuosamente il termine, l’avvocato propone un decreto ingiuntivo con allegata tutta la documentazione (verbali assembleari, ripartizione, rendiconti, contratto).
4. Se l’inquilino non oppone, il decreto diventa esecutivo e si procede al pignoramento.
5. Se l’inquilino oppone, si trasforma in giudizio di cognizione e l’avvocato difende la posizione del locatore.

Risultato atteso
Recupero della somma anticipata, con interessi e spese legali; eventuale liberazione dell’immobile se si procede con sfratto.

✔️ Esempio 2: Sfratto per morosità delle spese condominiali

Situazione
Inquilino non paga canone e nemmeno le spese condominiali per un periodo prolungato (3-4 mesi), con un debito totale di 3.000 €. Il contratto prevede che l’inquilino sia tenuto alle spese ordinarie condominiali.

Strategia

• L’avvocato del locatore redige un ricorso per sfratto per morosità, facendo valere che l’inadempimento riguarda non solo il canone, ma anche gli oneri accessori.
• Contestualmente, si chiede decreto ingiuntivo per i crediti residui (canoni + spese).
• In udienza, si richiede la risoluzione del contratto, si concede un termine di grazia o si ottiene l’ordine di sgombero dell’immobile.

Rischi / attenzioni

• Occorre verificare che le spese condominiali arretrate superino una soglia (es. due mensilità) per rafforzare la pretesa
• Necessità di supportare con documentazione dettagliata
• Possibile opposizione da parte dell’inquilino, che può coinvolgere varie eccezioni

✔️ Esempio 3: Errore da evitare – condominio che agisce contro l’inquilino

Situazione
Il condominio invia un decreto ingiuntivo direttamente all’inquilino moroso per le quote condominiali. L’inquilino, difendendosi, eccepisce il difetto di legittimazione passiva. Il giudice accoglie l’eccezione e condanna il condominio alle spese di lite. Il locatore si trova in difficoltà, poiché l’azione non è stata svolta contro di lui.

Lezione
È essenziale che il condominio agisca contro il proprietario, e non contro l’inquilino, per evitare difetti di legittimazione e conseguenti spese di lite. Un avvocato esperto in locazioni può vigilare affinché l’azione sia proposta correttamente.

❓FAQ – Domande frequenti quando l’inquilino non paga le spese condominiali

🤔 Sei un proprietario che si trova a dover pagare spese condominiali non versate dall’inquilino?

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