Contratti di locazione

Il contratto di locazione, che regola i rapporti tra locatore (proprietario) e conduttore (inquilino), può essere fonte di svariate problematiche legali. In tali scenari, l’intervento di un avvocato specializzato in diritto delle locazioni nelle varie fasi del contratto, dalle controversie legate all’inadempimento fino alla redazione del contratto stesso, si rivela non solo utile, ma spesso indispensabile per interpretare la complessità della normativa, prevenire liti e risolvere efficacemente le controversie già in atto.

Il locatore, proprietario dell’immobile concesso in affitto, può avere necessità di assistenza legale da parte di un avvocato esperto in locazioni in diverse circostanze, di seguito le richieste più comuni

Un contratto di locazione è un documento legale che disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, definendo i diritti e gli obblighi di entrambe le parti. La redazione di un contratto chiaro e completo è cruciale per evitare malintesi e garantire che le aspettative di entrambi i contraenti siano rispettate. Compito dell’avvocato è assicurare che il contratto sia conforme alla legge e che includa clausole specifiche a tutela del locatore.

Il ruolo dell’avvocato esperto in Locazioni

Un avvocato specializzato in locazioni può aiutare il locatore in diversi modi:

• Inclusione di clausole protettive: l’avvocato assicura che il contratto includa clausole specifiche che proteggano i diritti del locatore, come ad esempio:
• Clausola di riscatto: che impedisce al conduttore di sublocare l’immobile senza autorizzazione.
• Clausola di morosità: che definisce le conseguenze in caso di mancato pagamento del canone.
• Clausola di manutenzione: che specifica le responsabilità del conduttore per la manutenzione ordinaria dell’immobile.
• Definizione dei pagamenti e delle spese: l’avvocato aiuta a definire chiaramente le condizioni di pagamento del canone e delle spese accessorie, come ad esempio le utenze e le spese condominiali.
• Durata del contratto e rinnovo: l’avvocato può consigliare sulla durata del contratto e sulle condizioni per il rinnovo, assicurando che il locatore abbia la flessibilità necessaria per gestire l’immobile.
• Procedure di risoluzione: in caso di controversie, l’avvocato può includere clausole che disciplinino le procedure di risoluzione del contratto, come ad esempio l’arbitrato o la mediazione.

Il mancato pagamento del canone è una delle controversie più frequenti. L’avvocato interviene tempestivamente inviando diffide formali che costituiscono un primo passo per la risoluzione bonaria. Qualora ciò non sortisca effetto, l’avvocato può avviare la procedura di sfratto per morosità disciplinato dall’articolo 658 del Codice di Procedura Civile, si tratta di un procedimento legale che culmina, in caso di mancata sanatoria del debito o di opposizione infondata, nell’ordinanza di rilascio dell’immobile.

Per avviare un procedimento di sfratto per morosità, sono necessari due requisiti fondamentali:

• Contratto di locazione scritto e registrato: è essenziale avere un contratto di locazione in forma scritta e registrato. In assenza di un contratto scritto, il locatore non potrà avviare un’azione di sfratto per morosità e dovrà ricorrere ad altre azioni legali, come l’occupazione senza titolo.
• Morosità: la morosità deve essere tale da giustificare l’azione di sfratto. Per le locazioni ad uso abitativo, è sufficiente che l’inquilino non paghi una mensilità del canone scaduta da almeno 20 giorni o che non paghi oneri accessori per un importo equivalente a due mensilità del canone.

Le fasi del procedimento di sfratto

• Notifica dell’Intimazione di Sfratto: l’avvocato prepara e notifica l’atto di intimazione di sfratto per morosità, che include la citazione in udienza per la convalida dello sfratto. Questo atto deve essere notificato al conduttore tramite un ufficiale giudiziario.
• Convalida dello Sfratto: all’udienza di convalida, l’avvocato rappresenta il locatore e richiede al giudice di convalidare lo sfratto. Se il conduttore non si presenta o non paga la morosità entro il termine concesso, il giudice convalida lo sfratto e fissa una data per l’esecuzione forzata.
• Esecuzione Forzata: dopo la convalida, l’avvocato assiste il locatore nell’esecuzione forzata dello sfratto, coordinandosi con gli ufficiali giudiziari e le forze dell’ordine se necessario.
• Gestione delle spese processuali: l’avvocato aiuta a gestire le spese processuali, assicurando che il locatore sia indennizzato per i costi sostenuti durante il procedimento. Parallelamente, per il recupero dei canoni arretrati, l’avvocato può richiedere un decreto ingiuntivo, ottenendo rapidamente un titolo esecutivo.

Anche alla scadenza naturale del contratto, possono sorgere problemi se il conduttore non intende lasciare l’immobile. La procedura di sfratto per finita locazione è disciplinata dall’art. 657, comma 2 c.p.c. L’avvocato, in questo caso, procede con una diffida formale di rilascio e, se necessario, con l’avvio del procedimento di sfratto per finita locazione. L’assistenza legale è fondamentale per seguire la procedura corretta e ottenere il rilascio forzato dell’immobile.

Oltre al mancato pagamento, il conduttore potrebbe violare altre clausole contrattuali, come il divieto di sublocazione, il mancato rispetto della destinazione d’uso o la danneggiamento dell’immobile oltre il normale deterioramento d’uso. L’avvocato interviene con diffide ad adempiere e, in caso di inadempimenti gravi, può richiedere la risoluzione anticipata del contratto e il risarcimento dei danni subiti.

L’avvocato assiste il locatore nella corretta gestione delle procedure di rinnovo e disdetta. È cruciale rispettare i termini di preavviso previsti per le diverse tipologie contrattuali (4+4, 3+2, commerciale, transitorio) e comunicare la disdetta in forma scritta (raccomandata A/R o PEC) per evitare contestazioni sulla validità della stessa.

Anche il conduttore può trovarsi in situazioni in cui l’assistenza di un avvocato esperto in locazioni è fondamentale per la tutela dei propri diritti:

• Verifica della correttezza del contratto: prima della sottoscrizione, l’avvocato può analizzare attentamente il contratto, verificando che non contenga clausole vessatorie o contrarie alla legge, come ad esempio patti che deroghino illegittimamente alla ripartizione delle spese di manutenzione o clausole di recesso anticipato non conformi alla normativa.
• Opposizione a sfratti ingiustificati: in caso di intimazione di sfratto, l’avvocato valuta la legittimità della procedura e può presentare opposizione qualora sussistano vizi di forma o di sostanza. Ad esempio, se il conduttore ha validi motivi per non aver pagato il canone (come la mancata manutenzione dell’immobile da parte del locatore che lo renda inagibile), l’opposizione può sospendere la procedura di sfratto e portare a un giudizio ordinario. L’avvocato può inoltre richiedere la concessione del termine di grazia nei contratti ad uso abitativo, offrendo al conduttore la possibilità di sanare la morosità ed evitare lo sfratto.
• Recupero del deposito cauzionale versato: al termine della locazione, l’avvocato assiste il conduttore nel recupero del deposito cauzionale, spesso oggetto di contestazioni. Se il locatore trattiene la cauzione senza giustificati motivi (come danni effettivi all’immobile oltre il normale deterioramento d’uso debitamente documentati), l’avvocato può inviare diffide e, se necessario, avviare un’azione legale per la restituzione della somma.
• Tutela in caso di mancata manutenzione o vizi occulti dell’immobile: il locatore ha l’obbligo di consegnare e mantenere l’immobile in buono stato e idoneo all’uso pattuito. Se l’immobile presenta vizi occulti non conosciuti al momento della consegna o se il locatore non provvede alla manutenzione necessaria, l’avvocato può intervenire inviando diffide per sollecitare gli interventi e, in caso di inerzia del locatore, avviare azioni legali per ottenere l’esecuzione forzata delle riparazioni, la riduzione del canone proporzionata alla diminuzione dell’idoneità dell’immobile all’uso o il risarcimento dei danni subiti. La documentazione dei vizi tramite foto, video e perizie tecniche è fondamentale in questi casi.
• Contestazione di aumenti di canone illegittimi: gli aumenti del canone di locazione sono strettamente regolamentati. L’avvocato può verificare la legittimità degli aumenti applicati dal locatore, accertandosi che siano conformi agli indici ISTAT previsti o ad altri accordi contrattuali. In caso di aumenti illegittimi o non giustificati, può assistere il conduttore nella contestazione formale
• Verifica della legittimità della disdetta del locatore: l’avvocato può verificare che la disdetta comunicata dal locatore sia motivata da uno dei motivi previsti dalla legge per la specifica tipologia contrattuale e che sia stata comunicata nel rispetto dei termini di preavviso. In caso di disdetta illegittima, può assistere il conduttore nel contestarla.