Quali sono gli obblighi dell’amministratore di condominio? Tra i principali rientrano l’esecuzione delle delibere, la gestione delle spese e dei contributi, la conservazione della documentazione, gli adempimenti fiscali, la tenuta dei registri condominiali, la redazione del rendiconto annuale e gli atti conservativi relativi alle parti comuni.
Quando l’amministratore non interviene, quindi, bisogna prima capire che cosa avrebbe dovuto fare, se aveva il potere o il dovere di agire, se era stato informato del problema e quali conseguenze ha prodotto la sua eventuale inerzia.
Da questa verifica possono dipendere strumenti molto diversi: richiesta di intervento, ricorso all’assemblea, convocazione dell’assemblea da parte dei condomini, contestazione dell’operato, revoca oppure, nei casi appropriati, richiesta di risarcimento.
Quali sono gli obblighi dell’amministratore?
Gli obblighi dell’amministratore derivano soprattutto dagli artt. 1129 e 1130 del Codice civile, oltre che dalle altre norme applicabili al condominio, dal regolamento e dalle deliberazioni dell’assemblea. Non si tratta soltanto di occuparsi delle bollette o convocare la riunione annuale, tra le attività più importanti rientrano:
- eseguire le deliberazioni dell’assemblea;
- convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto;
- curare l’osservanza del regolamento condominiale;
- disciplinare l’uso delle parti comuni e dei servizi;
- riscuotere i contributi;
- sostenere le spese necessarie per la manutenzione ordinaria e per i servizi comuni;
- compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni;
- eseguire gli adempimenti fiscali;
- curare il registro di anagrafe condominiale;
- tenere il registro dei verbali, quello di nomina e revoca e il registro di contabilità;
- conservare la documentazione della gestione;
- fornire ai condomini le attestazioni previste dalla legge;
- redigere il rendiconto annuale;
- curare, nei casi previsti, il recupero delle somme dovute dai condomini morosi.
L’elenco è importante, ma non deve essere letto come una semplice checklist, ogni obbligo va collegato alla situazione concreta.
Se, per esempio, l’amministratore non interviene davanti a un’infiltrazione, bisogna capire se l’infiltrazione riguarda una parte comune, se l’amministratore ne è stato informato, quale intervento era necessario e se esisteva una delibera che doveva essere eseguita.
Cosa deve fare concretamente l’amministratore?
Per capire se l’operato è corretto, può essere più utile ragionare per aree di attività.
Gestione delle decisioni dell’assemblea
L’amministratore deve dare esecuzione alle deliberazioni adottate dall’assemblea nell’ambito delle sue competenze. Se viene deliberata la sostituzione di una parte dell’impianto comune, per esempio, non può semplicemente ignorare la decisione senza una ragione giuridicamente rilevante.
La mancata esecuzione di deliberazioni assembleari è espressamente indicata dall’art. 1129 c.c. tra le possibili gravi irregolarità rilevanti ai fini della revoca.
Conservazione delle parti comuni
L’amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni. Questo è particolarmente importante nelle situazioni di deterioramento, guasti o pericoli.
Ma conservare le parti comuni non significa necessariamente poter decidere autonomamente qualsiasi intervento straordinario, bisogna distinguere tra:
- interventi rientranti nei poteri dell’amministratore;
- interventi che richiedono una decisione dell’assemblea;
- situazioni urgenti;
- attività tecniche che richiedono l’intervento di professionisti.
Gestione economica e contabile
L’amministratore deve gestire le entrate e le uscite del condominio secondo le regole previste dalla legge, utilizzare il conto corrente intestato al condominio e curare la documentazione contabile.
La trasparenza della gestione non è quindi un aspetto meramente organizzativo, può diventare decisiva quando un condomino contesta:
- una spesa;
- un pagamento;
- una voce del rendiconto;
- un debito verso un fornitore;
- la gestione delle somme condominiali.
L’amministratore deve intervenire sempre quando un condomino segnala un problema?
No, il fatto che un condomino chieda un intervento non significa che l’amministratore debba necessariamente adottare qualsiasi soluzione richiesta. Quello che conta è capire:
- quale problema è stato segnalato;
- se riguarda una parte comune;
- se l’amministratore ha competenza per intervenire direttamente;
- se occorre una deliberazione dell’assemblea;
- se esiste una situazione di urgenza;
- quali iniziative sono state effettivamente adottate.
Questa distinzione evita un equivoco frequente: “non ha fatto quello che gli avevo chiesto” non significa automaticamente “ha violato un obbligo”
Per esempio, un condomino può chiedere immediatamente la sostituzione completa di una parte comune. L’amministratore potrebbe invece dover:
- incaricare un tecnico;
- acquisire un preventivo;
- verificare la causa del problema;
- convocare l’assemblea;
- applicare una deliberazione già esistente;
- adottare un intervento urgente nei limiti consentiti.
La valutazione della sua condotta deve quindi considerare quale attività era concretamente dovuta in quel momento.
Quando può essere responsabile l’amministratore?
La responsabilità dell’amministratore non deriva semplicemente dal fatto che si sia verificato un danno nel condominio. È necessario verificare, in concreto, quale obbligo gravava sull’amministratore, quale comportamento ha tenuto o omesso e se esiste un collegamento tra quella condotta e il danno lamentato.
Un esempio
Immaginiamo che una parte comune presenti un difetto e che l’amministratore ne venga informato. Se l’amministratore:
- riceve una segnalazione precisa;
- non svolge alcuna verifica;
- non informa l’assemblea quando necessario;
- non adotta gli interventi di propria competenza;
- lascia che il problema peggiori;
la sua condotta può richiedere una valutazione sotto il profilo dell’inadempimento e della responsabilità.
La situazione è diversa se, invece:
- il problema non era stato segnalato;
- l’amministratore aveva incaricato un tecnico;
- l’assemblea doveva deliberare l’intervento;
- il condominio aveva deliberato ma i lavori non erano ancora materialmente eseguibili per cause non dipendenti dall’amministratore.
Nelle controversie sull’amministratore, la domanda più utile non è “ha sbagliato?”, ma “quale obbligo aveva in quel momento e quale documento dimostra che lo conosceva o avrebbe dovuto conoscerlo?”
Quando l’amministratore può rispondere dei danni?
La responsabilità può diventare rilevante quando un comportamento negligente o contrario agli obblighi dell’incarico provoca un danno che sia giuridicamente collegabile alla sua condotta. Sono situazioni che possono richiedere particolare attenzione, ad esempio:
- mancata esecuzione di una deliberazione;
- omessa gestione di un problema noto relativo a parti comuni;
- mancata conservazione della documentazione;
- irregolarità nella gestione contabile;
- mancato rispetto di specifici obblighi previsti dalla legge;
- gestione negligente di lavori affidati al condominio;
- mancata adozione delle iniziative necessarie per la tutela degli interessi comuni.
La Corte di cassazione ha precisato nel 2025 che, quando l’assemblea incarica l’amministratore di stipulare un contratto di appalto per lavori di manutenzione straordinaria, i suoi poteri di rappresentanza e le conseguenti responsabilità comprendono le attività necessarie alla tutela degli interessi condominiali nei rapporti con l’appaltatore.
Questo non significa, però, che l’amministratore diventi automaticamente responsabile di ogni difetto dell’impresa. Anche in questo caso bisogna ricostruire quali compiti gli erano stati affidati, quale attività era concretamente esigibile e quale comportamento ha tenuto.
Per un quadro generale delle regole che disciplinano il condominio, consulta la guida al diritto condominiale.
Amministratore negligente e amministratore responsabile: sono la stessa cosa?
No, un amministratore può apparire inefficiente o comunicare poco senza che ciò basti, da solo, a dimostrare una responsabilità risarcitoria. Allo stesso tempo, una violazione apparentemente “amministrativa” può assumere una rilevanza giuridica concreta se la legge la considera una grave irregolarità o se produce un danno. È quindi utile distinguere almeno tre livelli:
1. Problema gestionale – L’amministratore comunica male, risponde lentamente o organizza in modo poco efficace una pratica.
2. Inadempimento a un obbligo – Non esegue un’attività che la legge, il regolamento, l’assemblea o il rapporto di incarico gli impone.
3. Condotta che produce un danno o una grave irregolarità – La violazione può assumere conseguenze più rilevanti, fino alla revoca e, quando ne ricorrono i presupposti, alla responsabilità per i danni.
Cosa fare se l’amministratore non interviene?
Quando l’amministratore non interviene, è preferibile procedere per gradi.
1. Formalizzare il problema – Una richiesta scritta è normalmente più utile di una semplice telefonata. La comunicazione dovrebbe indicare:
- quale problema è stato rilevato;
- dove si trova;
- quando è comparso;
- quali conseguenze sta producendo;
- eventuali fotografie o documenti;
- quale intervento viene richiesto.
2. Verificare se l’amministratore è già stato informato – Questo può sembrare scontato, ma in una controversia è importante poter dimostrare quando e come il problema è stato segnalato.
3. Controllare il verbale dell’assemblea – Se l’intervento era già stato deliberato la questione – cambia, l’amministratore potrebbe essere chiamato a dare esecuzione a una decisione già assunta.
4. Verificare se serve una nuova deliberazione – Non ogni intervento può essere deciso unilateralmente dall’amministratore. Se è necessaria una deliberazione, può essere necessario attivare il meccanismo di convocazione dell’assemblea.
5. Conservare le prove – E-mail, PEC, fotografie, preventivi, relazioni tecniche, verbali e risposte dell’amministratore possono diventare rilevanti se la controversia prosegue.
Cosa fare se l’amministratore non convoca l’assemblea?
Anche l’inerzia dell’amministratore nella convocazione dell’assemblea può avere strumenti di reazione specifici.
L’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio possano chiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria; se l’amministratore non provvede entro dieci giorni, i richiedenti possono provvedere direttamente alla convocazione.
La possibilità di attivare l’assemblea direttamente è particolarmente utile quando è necessario discutere:
- un problema urgente;
- la gestione di lavori;
- la revoca dell’amministratore;
- una controversia;
- una situazione di mancata manutenzione;
- altre questioni che richiedono una decisione dell’assemblea.
Non è quindi necessario che ogni iniziativa passi necessariamente dalla disponibilità dell’amministratore.
Come contestare l’operato dell’amministratore?
Prima di parlare di revoca o causa, occorre individuare che cosa si vuole contestare. Possono essere contestati, per esempio:
- un provvedimento adottato dall’amministratore;
- una mancata esecuzione di una delibera;
- una gestione contabile;
- una mancata risposta;
- una mancata convocazione;
- una mancata conservazione o consegna di documenti;
- un comportamento ritenuto contrario agli obblighi dell’incarico.
Se il problema riguarda un provvedimento dell’amministratore
L’art. 1133 c.c. prevede che contro i provvedimenti adottati dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sia possibile ricorrere all’assemblea, senza pregiudicare il ricorso all’autorità giudiziaria nei casi previsti dalla legge.
Questo è diverso dall’impugnazione di una delibera assembleare. L’oggetto della contestazione, quindi, deve essere identificato con precisione: provvedimento dell’amministratore ≠ delibera dell’assemblea.
Se invece il problema riguarda una decisione dell’assemblea, la questione segue un percorso diverso e può essere necessario valutare l’impugnazione della delibera.
E se l’amministratore non consegna i documenti?
La documentazione è uno degli strumenti principali attraverso cui il condomino può verificare la gestione.
La normativa attribuisce all’amministratore specifici obblighi di conservazione e di messa a disposizione delle informazioni e dei documenti previsti. In particolare, l’art. 1130 c.c. prevede obblighi relativi alla conservazione della documentazione della gestione e alla possibilità per il condomino di ottenere le informazioni previste dalla legge.
L’art. 1129 considera inoltre tra le gravi irregolarità, tra le altre, alcune violazioni relative agli obblighi documentali previsti dall’art. 1130.
Prima di contestare la gestione contabile
Può essere utile chiedere in modo preciso:
- quale documento si vuole visionare;
- a quale esercizio si riferisce;
- quale spesa si intende verificare;
- quale informazione manca;
- quale documento è già stato eventualmente consegnato.
Una richiesta circostanziata rende molto più semplice capire se esiste realmente un’inadempienza.
Quando è possibile revocare l’amministratore?
La revoca può avvenire in due modi principali: revoca assembleare oppure revoca giudiziale.
L’assemblea può revocare l’amministratore in qualsiasi momento con la maggioranza prevista per la nomina, oppure secondo le modalità eventualmente previste dal regolamento nei limiti consentiti.
La revoca giudiziale è invece uno strumento diverso, che può essere richiesto dal singolo condomino nei casi previsti dall’art. 1129 c.c.
Tra le situazioni indicate dalla norma rientrano, a titolo esemplificativo:
- mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto;
- ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore;
- mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o amministrativi;
- mancata esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea;
- mancata apertura o utilizzazione del conto corrente condominiale;
- gestione suscettibile di creare confusione tra patrimonio del condominio e patrimonio personale;
- alcune gravi irregolarità nella gestione dei crediti;
- violazioni di specifici obblighi documentali;
- comunicazioni incomplete o inesatte dei dati richiesti dalla legge.
Quando si può chiedere la revoca giudiziale?
La revoca giudiziale non dovrebbe essere considerata una semplice alternativa alla sostituzione assembleare. È uno strumento destinato alle situazioni nelle quali ricorrono i presupposti previsti dalla legge.
Il Tribunale può essere chiamato a intervenire, tra l’altro, quando l’amministratore non rende il conto della gestione o quando sussistono gravi irregolarità.
Il Tribunale di Torino, nella propria guida al procedimento di revoca, indica tra le ipotesi rilevanti, ad esempio, la mancata esecuzione di deliberazioni assembleari, la mancata apertura del conto corrente condominiale e altre violazioni riconducibili all’art. 1129 c.c.
Un punto importante
Non ogni disaccordo con l’amministratore è una “grave irregolarità”. Per esempio, una scelta gestionale che un condomino considera poco conveniente non equivale automaticamente a una violazione idonea a giustificare la revoca giudiziale.
La valutazione deve concentrarsi sulla condotta concretamente tenuta e sulla sua riconducibilità alle ipotesi previste dalla legge.
È possibile revocare l’amministratore anche se l’assemblea non è d’accordo?
In determinate circostanze, sì. La disciplina della revoca giudiziale consente al singolo condomino di rivolgersi all’autorità giudiziaria quando ricorrono i presupposti di legge. Questo strumento assume particolare rilievo quando:
- il problema è grave;
- l’assemblea non riesce a raggiungere una maggioranza sufficiente;
- l’amministratore continua a mantenere una condotta contestata;
- sono presenti irregolarità documentate.
La Cassazione ha chiarito che il procedimento giudiziale di revoca ha una struttura propria e non coincide con una normale causa di risarcimento.
Revoca e risarcimento, quindi, non sono la stessa domanda. La prima mira alla cessazione dell’incarico; la seconda, quando ne ricorrono i presupposti, mira alla riparazione di un danno.
La revoca dell’amministratore cancella automaticamente gli atti che ha compiuto?
No, la revoca non comporta automaticamente l’invalidità di tutti gli atti compiuti dall’amministratore prima della cessazione dell’incarico.
La Corte di cassazione ha chiarito che la revoca, sia assembleare sia giudiziale, non travolge automaticamente gli atti anteriormente compiuti dall’amministratore, che possono continuare a produrre i loro effetti.
Questo significa che, se il problema riguarda una specifica delibera, un contratto, un pagamento o un atto già compiuto, potrebbe essere necessario contestare quell’atto specifico, senza ritenere sufficiente la sola revoca dell’amministratore.
Cosa succede dopo la revoca?
Quando l’amministratore viene revocato, l’assemblea deve provvedere alla nomina del nuovo amministratore.
L’amministratore uscente deve consegnare la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini e deve compiere le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi per tali attività urgenti nei termini previsti dalla legge. Per questo, quando la revoca nasce da una gestione problematica, il passaggio documentale dovrebbe essere seguito con attenzione.
Cambiare amministratore non risolve automaticamente:
- eventuali debiti;
- lavori già affidati;
- controversie in corso;
- irregolarità contabili pregresse;
- danni già verificatisi.
Il nuovo amministratore dovrà ricostruire la situazione e assumere le iniziative necessarie.
Cosa fare se l’amministratore non interviene per un’infiltrazione?
Le infiltrazioni rappresentano un buon esempio di come funzionano concretamente gli obblighi dell’amministratore. Se la possibile origine è una parte comune, può essere necessario:
- segnalare formalmente il problema;
- documentare il danno;
- verificare l’origine dell’acqua;
- chiedere un sopralluogo;
- valutare l’urgenza dell’intervento;
- verificare se occorre una delibera;
- controllare se esiste già una decisione assembleare;
- documentare eventuali ritardi.
Se il problema è già oggetto di una deliberazione, la mancata esecuzione della decisione può assumere un rilievo specifico. Se invece è necessaria una nuova decisione dell’assemblea, bisogna considerare anche le regole sulla convocazione.
Il punto non è soltanto dimostrare che “l’amministratore non ha fatto nulla”, ma ricostruire quali attività avrebbe dovuto compiere in quella specifica situazione.
Quando serve assistenza legale?
Non ogni problema con l’amministratore richiede immediatamente una causa. L’assistenza di un professionista può diventare particolarmente utile quando:
- l’amministratore non risponde a richieste documentate;
- una situazione di danno continua a peggiorare;
- esiste una controversia sulla responsabilità;
- l’amministratore non esegue una delibera;
- sono presenti possibili gravi irregolarità;
- si sta valutando una revoca giudiziale;
- esistono rilevanti problemi contabili;
- è già stata avviata una controversia;
- è necessario valutare un’azione per il risarcimento dei danni;
- il condominio è coinvolto in una procedura di mediazione o giudiziale.
Il valore di una consulenza legale, in questi casi, non consiste semplicemente nello stabilire se l’amministratore “ha torto”. Serve a ricostruire:
obbligo → condotta → prova → conseguenza → rimedio.
Come valutare l’operato dell’amministratore prima di agire?
| Domanda | Cosa verificare |
| Qual era il problema? | Fatti e documentazione |
| L’amministratore ne era informato? | E-mail, PEC, verbali, richieste |
| Aveva il potere di intervenire? | Legge, regolamento, delibere |
| Doveva coinvolgere l’assemblea? | Natura dell’intervento |
| Ha adottato qualche iniziativa? | Sopralluoghi, tecnici, preventivi |
| Esisteva una delibera da eseguire? | Verbali assembleari |
| Quale obbligo potrebbe essere stato violato? | Norme applicabili |
| C’è stato un danno? | Prova e quantificazione |
| Quale rimedio è disponibile? | Assemblea, contestazione, revoca, giudizio |
Questa impostazione evita un errore frequente: scegliere il rimedio prima di aver identificato il problema.
Conviene contestare l’amministratore o cambiarlo?
Le due strade non sono necessariamente alternative. In alcuni casi può essere sufficiente chiedere chiarimenti o ottenere la correzione di una specifica attività. In altri può essere opportuno sottoporre la questione all’assemblea.
Quando invece emergono irregolarità rilevanti o reiterate, può diventare necessario valutare la revoca. Se esiste anche un danno già prodotto, la questione può essere ulteriore: revocare l’amministratore non significa automaticamente ottenere il risarcimento.
Quali documenti servono per contestare l’operato dell’amministratore?
Per una prima analisi sono particolarmente utili:
- verbali delle assemblee;
- regolamento condominiale;
- rendiconti;
- riparti delle spese;
- estratti o documentazione contabile disponibile;
- e-mail e PEC inviate all’amministratore;
- risposte ricevute;
- fotografie dei problemi segnalati;
- relazioni tecniche;
- preventivi;
- fatture;
- contratti con fornitori;
- documentazione relativa ai lavori;
- eventuali provvedimenti giudiziari;
- eventuali precedenti richieste di intervento.
Non serve necessariamente produrre tutta la storia del condominio: la documentazione va selezionata in funzione della contestazione.
Se il problema riguarda una mancata esecuzione di una delibera, il verbale può essere più importante di decine di comunicazioni generiche. Se riguarda una gestione contabile, diventano centrali rendiconto, movimenti e documenti giustificativi. Se riguarda un danno, possono assumere maggiore importanza relazione tecnica, fotografie e cronologia delle segnalazioni.
FAQ – Domande frequenti sull’amministratore di condominio
Tra i principali rientrano l’esecuzione delle deliberazioni, la convocazione annuale dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto, la gestione delle spese e dei contributi, gli atti conservativi sulle parti comuni, gli adempimenti fiscali, la tenuta dei registri e della documentazione e la redazione del rendiconto annuale.
È opportuno formalizzare la segnalazione, indicare il problema e documentare la richiesta. Se è necessaria una decisione dell’assemblea, può essere possibile attivarne la convocazione secondo le regole previste dalla legge. Nei casi più gravi possono essere valutati contestazione, revoca o altri rimedi.
Dipende dal tipo di intervento. Se rientra nelle sue attribuzioni o deve essere data esecuzione a una delibera, l’amministratore è tenuto a svolgere le attività previste. Se invece è necessaria una decisione dell’assemblea, il singolo condomino non può sempre imporre autonomamente l’esecuzione di un intervento straordinario.
Dipende da ciò che si contesta. Per i provvedimenti adottati nell’ambito dei suoi poteri, l’art. 1133 c.c. consente il ricorso all’assemblea, senza pregiudicare i rimedi giudiziari previsti dalla legge. Se il problema riguarda una delibera, un danno o una grave irregolarità, possono applicarsi strumenti diversi.
L’assemblea può revocarlo in qualsiasi momento secondo le maggioranze previste per la nomina o le modalità consentite dal regolamento. Il singolo condomino può inoltre chiedere la revoca giudiziale nei casi previsti dall’art. 1129 c.c., tra cui la mancata resa del conto e le gravi irregolarità.
L’art. 1129 c.c. ne individua diverse, tra cui la mancata esecuzione di deliberazioni assembleari o provvedimenti, la mancata apertura del conto condominiale, alcune violazioni degli obblighi documentali e altre condotte indicate dalla norma. L’elenco non esaurisce necessariamente tutte le situazioni rilevanti.
Può esserlo quando ricorrono i presupposti della responsabilità, che devono essere valutati in concreto. Occorre individuare l’obbligo violato, la condotta omissiva o negligente, il danno e il collegamento tra la condotta e il pregiudizio.
No, revoca e risarcimento sono rimedi diversi. La revoca incide sull’incarico dell’amministratore; l’eventuale risarcimento richiede l’accertamento dei presupposti della responsabilità e del danno.
Sì, nei limiti e secondo le modalità previste dalla disciplina condominiale, l’amministratore deve conservare e mettere a disposizione la documentazione prevista dalla legge e fornire le attestazioni richieste. Una richiesta specifica è generalmente più efficace di una richiesta generica di “vedere tutti i documenti”.
La mancata esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea è espressamente indicata dall’art. 1129 c.c. tra le possibili gravi irregolarità. Occorre però verificare il contenuto della delibera, eventuali condizioni o impedimenti e la concreta condotta dell’amministratore.
Il tuo amministratore non interviene o la gestione presenta problemi?
Prima di contestare l’operato dell’amministratore, è utile ricostruire quale obbligo aveva, quando è stato informato, quali iniziative ha adottato e quali documenti possono dimostrare eventuali irregolarità o danni.
Un’analisi professionale può aiutare a distinguere un semplice problema gestionale da un possibile inadempimento e a valutare il rimedio più adatto: richiesta di intervento, ricorso all’assemblea, revoca o eventuale azione giudiziale.