Introduzione: come reagire se l’inquilino non lascia la casa alla scadenza del contratto
Molti proprietari pensano che, alla scadenza del contratto, l’inquilino debba semplicemente lasciare l’appartamento e restituire le chiavi. Ma cosa accade se non lo fa?
L’inquilino che continua a occupare l’immobile dopo la scadenza del contratto di locazione (senza rinnovo o proroga) si trova fuori dal perimetro di tutela legale previsto dal contratto e rischia di diventare occupante senza titolo.
In questo scenario, il proprietario deve agire con tempestività e correttezza legale, evitando azioni impulsive che possono trasformarsi in errori costosi.
L’assistenza di un avvocato esperto in diritto delle locazioni consente di:
- recuperare rapidamente la disponibilità dell’immobile;
- ottenere il risarcimento del danno da occupazione abusiva;
- e gestire la comunicazione con l’inquilino nel rispetto della legge.
🎯 Obiettivo: permetterti di agire in modo consapevole, efficace e legalmente corretto, massimizzando il risultato e minimizzando tempi e costi.
📖 Il quadro giuridico: cosa dice il Codice Civile sulla restituzione dell’immobile
Il Codice Civile disciplina chiaramente gli obblighi dell’inquilino al termine del contratto di locazione. L’art. 1590 c.c. stabilisce che:
“Il conduttore deve restituire la cosa locata nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, secondo la descrizione che ne è stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”.
In altre parole, alla scadenza naturale del contratto, l’inquilino è obbligato a rilasciare l’immobile nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto (salvo il normale uso).
Se ciò non avviene, il conduttore diventa un occupante senza titolo, e il proprietario può pretendere il rilascio immediato e chiedere un risarcimento per occupazione illegittima.
🔍 Quando il contratto termina e l’inquilino non se ne va: conseguenze legali
Alla scadenza di un contratto di locazione, sia abitativo che commerciale, l’inquilino è obbligato a riconsegnare l’immobile nelle condizioni originarie (art. 1590 c.c.).
Tuttavia, non di rado, accade che il conduttore non liberi l’appartamento, sostenendo motivi personali, difficoltà abitative o persino ignorando le comunicazioni del proprietario.
⚖️ Cosa prevede la legge
Il mancato rilascio dell’immobile dopo la scadenza contrattuale configura una mora nella restituzione, disciplinata dall’art. 1591 del Codice Civile, secondo cui:
“Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a corrispondere al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo il risarcimento del maggior danno”.
In termini semplici, ciò significa che:
- l’inquilino che non lascia l’immobile deve continuare a pagare una somma (indennità di occupazione), anche se il contratto è scaduto;
- il locatore può richiedere un risarcimento aggiuntivo se dimostra di aver subito un danno maggiore (per esempio, la perdita di un nuovo inquilino o costi imprevisti).
⚠️ Conseguenze per l’inquilino inadempiente
Un inquilino che resta nell’immobile senza titolo diventa un occupante abusivo e rischia:
- una condanna al rilascio forzato dell’appartamento;
- il pagamento di indennità e danni patrimoniali;
- eventuali spese legali e giudiziali;
- la segnalazione negativa in registri e banche dati creditizie.
Il proprietario, invece, ha diritto a riottenere tempestivamente la disponibilità del proprio bene e ad essere indennizzato per ogni giorno di occupazione illegittima.
🔑 Come può agire il proprietario: la procedura di sfratto per finita locazione
Quando l’inquilino non lascia l’immobile alla scadenza, la via maestra è avviare la procedura di sfratto per finita locazione, regolata dagli articoli 657 e seguenti del Codice di Procedura Civile.
1️⃣ La diffida formale al rilascio dell’immobile
Prima di agire in giudizio, è consigliabile inviare all’inquilino una diffida formale tramite un avvocato specializzato in diritto delle locazioni.
La diffida serve a intimare il rilascio entro un termine specifico (di solito 15-30 giorni), avvertendo che, in caso contrario, verrà promosso un procedimento di sfratto.
Questo passaggio, pur non obbligatorio, ha un forte valore probatorio e può risolvere la controversia in via bonaria. Molti conduttori, di fronte a una diffida formale, rilasciano l’immobile spontaneamente per evitare lo sfratto giudiziario e ulteriori costi.
2️⃣ Il ricorso per sfratto per finita locazione
Se la diffida non sortisce effetto, l’avvocato deposita presso il Tribunale competente un ricorso per sfratto per finita locazione. Il giudice fissa un’udienza in tempi rapidi (in genere entro 30-45 giorni).
Durante l’udienza:
- se l’inquilino non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e ordina il rilascio dell’immobile;
- se presenta opposizione, la causa viene rinviata a un’udienza di merito, con tempi più lunghi (ma comunque gestibili con un avvocato esperto).
3️⃣ L’esecuzione forzata dello sfratto
Dopo la convalida, se l’inquilino non lascia l’appartamento volontariamente, l’avvocato richiede l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario, che notifica l’atto di sfratto e fissa una data per l’esecuzione. Se necessario, può intervenire con forze dell’ordine per procedere al rilascio materiale dell’immobile.
👉 Tempistiche medie: da 3 a 6 mesi, ma variano a seconda del tribunale e della collaborazione dell’inquilino.
4️⃣ Recupero delle somme dovute e risarcimento danni
Una volta ottenuto il rilascio, l’avvocato può:
- calcolare l’indennità di occupazione dovuta (ex art. 1591 c.c.);
- richiedere il risarcimento per i danni economici subiti (es. mancata locazione a terzi);
- avviare pignoramenti o azioni esecutive contro l’ex inquilino per recuperare le somme.
👉 Rivolgiti ad un avvocato esperto in locazioni per una consulenza personalizzata.
📚 Esempi pratici: casi frequenti di inquilini che non lasciano l’appartamento
✔ Caso 1 – Locazione abitativa scaduta e mancata consegna
Il contratto “4+4” di un appartamento a Bologna è scaduto a dicembre 2024.
Il proprietario, regolarmente, aveva inviato disdetta a giugno 2024.
A gennaio 2025 l’inquilino non libera l’immobile, sostenendo di non aver trovato una nuova casa.
➡️ L’avvocato del proprietario invia diffida al rilascio entro 20 giorni e, trascorso il termine, deposita ricorso per sfratto per finita locazione.
A marzo il giudice convalida lo sfratto e ordina il rilascio entro 30 giorni.
Risultato: il proprietario riottiene l’immobile in primavera, e l’inquilino è condannato a pagare 3 mensilità di indennità di occupazione.
✔ Caso 2 – Inquilino che continua a pagare dopo la scadenza
In un contratto commerciale, il locatore non invia disdetta nei termini.
L’inquilino continua a versare il canone anche dopo la scadenza.
➡️ In questo caso, la mancata disdetta ha comportato rinnovo tacito del contratto, impedendo al proprietario di chiedere lo sfratto immediato.
Serve una nuova disdetta regolare e si deve attendere la nuova scadenza.
Lezione: un errore formale nella disdetta può costare anni di ritardo.
✔ Caso 3 – Inquilino moroso e occupante senza titolo
L’inquilino non solo non libera l’appartamento, ma smette anche di pagare il canone.
➡️ L’avvocato consiglia di cumulare sfratto per morosità e finita locazione, per accelerare la procedura.
Il giudice convalida lo sfratto in tempi più rapidi, consentendo al proprietario di agire per il recupero dei canoni e il rilascio dell’immobile.
📢 Gli errori da evitare se l’inquilino non rilascia l’appartamento
Molti proprietari, presi dalla tensione o dall’urgenza, commettono errori che rallentano o compromettono la procedura di rilascio. Ecco i più gravi, da evitare assolutamente.
🚫 1. Entrare nell’immobile o cambiare la serratura
Anche se sei il proprietario, non puoi accedere all’immobile senza il consenso dell’inquilino finché non interviene l’Autorità Giudiziaria.
Far cadere questa distinzione può configurare il reato di violazione di domicilio (art. 614 c.p.), con conseguenze penali anche gravi.
🚫 2. Staccare le utenze per “spingere” l’inquilino ad andarsene
Interrompere luce, acqua o gas è illegale e può integrare il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni (art. 392 c.p.).
Inoltre, può portare a richieste di risarcimento da parte dello stesso inquilino.
🚫 3. Accettare pagamenti non qualificati dopo la scadenza
Ricevere somme dopo la fine del contratto senza chiarire che si tratta di indennità di occupazione può essere interpretato come rinnovo tacito.
Serve una dichiarazione scritta, meglio se predisposta da un avvocato.
🚫 4. Non inviare disdetta nei tempi previsti
Per i contratti “4+4” e “3+2”, il locatore deve inviare disdetta con almeno 6 mesi di preavviso.
Una disdetta tardiva o irregolare comporta il rinnovo automatico del contratto.
👩⚖️ Quando è il momento di rivolgersi a un avvocato per consulenza legale
Molti proprietari, inizialmente, cercano di gestire da soli la situazione, scrivendo all’inquilino o cercando di negoziare un rilascio “amichevole”.
Tuttavia, in assenza di un titolo valido o di una consulenza legale, il rischio è di commettere errori formali o sostanziali che possono pregiudicare l’intera procedura.
Un avvocato esperto in locazioni interviene con un duplice ruolo:
- Consulenziale e preventivo, per valutare la posizione giuridica del locatore, controllare la validità della disdetta e suggerire la strategia più efficace per il rilascio;
- Operativo e contenzioso, curando l’intero iter giudiziale (ricorso, udienza, esecuzione) fino alla riconsegna dell’immobile.
Inoltre, un legale specializzato può:
- calcolare correttamente l’indennità di occupazione dovuta;
- richiedere risarcimenti per danni (materiali o patrimoniali);
- evitare vizi procedurali che rallentano o invalidano lo sfratto;
- difendere il proprietario in caso di opposizione da parte dell’inquilino.
❓ FAQ – Domande frequenti su inquilino che non lascia l’appartamento alla fine del contratto
Puoi inviare una diffida legale e, se non libera l’immobile, avviare sfratto per finita locazione tramite un avvocato.
Dipende da complessità, durata e parcella del legale. In media, tra €800 e €1.500, ma è spesso recuperabile come spesa legale a carico dell’inquilino.
Sì, deve corrispondere un’indennità di occupazione (almeno pari al canone) e può essere condannato al maggior danno economico (art. 1591 c.c.).
No, anche se non è presente, l’immobile resta nella sua disponibilità giuridica finché non c’è provvedimento di rilascio.
Agendo tempestivamente con l’aiuto di un avvocato esperto in locazioni che conosce i tribunali locali e i modelli di ricorso più efficaci.
Il giudice può concedere proroghe temporanee, ma il diritto del locatore al rilascio resta intatto. L’assistenza legale aiuta a gestire tali eccezioni in modo equilibrato.
Si passa a un giudizio ordinario, con tempi più lunghi, ma con la possibilità per il locatore di ottenere comunque condanna e risarcimento.
Sì, con l’assistenza legale, puoi agire per decreto ingiuntivo o pignoramento dell’ex inquilino, oltre a ottenere risarcimento per danni materiali o morali.
🤔Se ti trovi in questa situazione, non aspettare che la situazione peggiori!
👨⚖️ Rivolgiti ad avvocati esperti in locazioni per una consulenza legale personalizzata: analizzeranno il tuo contratto, ti indicheranno la strategia corretta e ti accompagneranno fino alla riconsegna effettiva dell’immobile.